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　　掘金美国楼市 华人买家看重什么

　　沈秋莎

　　[旧金山湾区房产，2002年至2007年涨幅为59%，2008年至2011年下跌27%，2011年至2015年又暴涨60%~70%。]

　　相较于中国楼市的热度，美国楼市近两年虽有回暖复苏之势，但涨幅平稳。房地产网站Realtor的首席经济学家斯莫克（JonathanSmoke）表示，2016年将是房地产需求旺盛的一年，约三分之一的购房者年龄在25至34岁间，该购房主力军会给今年带来200万份地产交易单。其中，就有不少普通的华人买家。

　　中国买家看重地段

　　Christina来自大连，她高中毕业后赴美读大学，毕业后又留美工作。Christina和她老公最初都就职于摩根大通，由于公司地处纽约市区，考虑通勤方便，他们将最初的居住地选定在跟曼哈顿一河之隔的Jerseycity。他们在租房2年后，本着自住兼顾投资的原则，于2015年开始看房。

　　在换了五六拨经纪人后，他们最终选定了一个白人老头JayDollinger作为房产中介，Jay有着犹太人的精明和聪慧。在Jay的帮助下，他们将目标锁定在纽约州韦斯特切斯特县（Westchester）的多布斯费瑞市（DobbsFerry）。Christina对记者说，由于他们工作繁忙，无暇打理装修翻新等琐事，因此，那些可以直接拎包入住的新房对他们颇具吸引力。在看了将近1年多的房屋后，他们终于在今年选定了这套建于2005年的独栋别墅，成交价为91万美元。

　　这套房子共有4个卧室、2个厅、3个厕所，外加地下室和厨房。房屋周边的配套设施齐全，步行便可去超市购物，附近的公园景色宜人。值得一提的是它便捷的交通，步行15分钟便可抵达位于哈得逊河边的火车站，35分钟快车直达曼哈顿，非常适合在纽约市上班的白领。当记者问起，买房过程中，什么考量因素最为关键，Christina说，房屋位置为重中之重，房屋结构、房型皆可改动，唯有地点以不变应万变。

　　租金房价齐涨

　　在经济形势渐入佳境的美国，70后和80后的年轻人正处于事业的黄金期，经济状况良好，增长的就业机会带动人口迁徙，导致购房需求增加。而那批50年代出生的长者正经历退休的浪潮，这些人倾向于大房换小，抑或是搬到物价更低廉的地方生活。这两代人的不同需求，增加了整个房地产市场的流动性。

　　Windermere的首席经济学家加德纳（MatthewGardner）则预计今年会有更多待售房屋抛出，一些持观望态度的房东，也会趁着房屋净值上升之际赶紧卖房，房源库存会有所增加，但仍赶不上需求，因此，今年的房价依然会稳步上扬。

　　Moody’sAnalytics的首席经济学家赞迪（MarkZandi）说，2016年房地产市场会迎合购买需求，扩大供应量。尽管新造房屋不断增加，但相较于刚需，仍显不足。租房市场和房屋的空置率都处于低位，这都会促成房租和房地产市场的价格上扬。出租房的短缺，在低价位的房源中尤为显著。持有相同观点的还有ClearCapita的首席经济学家维拉科特亚（AlexVillacorta），他对记者说，2016年美国房地产呈现房租依然持续增长和房地产的缓慢增长两大趋势。

　　据悉，现在美国的房屋拥有率为50年来最低。

　　行事谨慎的美国联邦储备委员会在上调利率的同时，也欲将对经济发展所产生的负面影响降到最低。在全球经济不景气的大环境下，美元坚挺，房地产利率则充满波动，一天一变，长期走势看高。

　　走高的房产利率对市场而言却是利好。

　　房地产网站Ten-X的首席经济学家莫伊欧（PeterMuoio）则指出，工资的增长将为房地产复苏注入新的动力。各种数据的分析结果使他确信，全美2016年的工资将有所增长，这将有助于提高购买力，并为购房需求的增长打了一剂强心针。

　　美国房价2009年跌至谷底，2010年后开始缓步回升。数据显示，2016年1月全美独栋别墅的中位数在213800美元，比去年同期上涨了8.2%，QuickenLoans的首席经济学家沃尔特斯（BobWalters）说，“被压抑了十年的房屋需求已经复苏了。”RealtyTrac的报告显示，在美国最发达的12座城市，房市去年的反弹已超过2005年的最高点，交易的净利润也达到近10年峰值。

　　伴随着交易量和利润空间的上升，市场也不乏担忧的声音。加德纳认为：“当投机倒把的交易量上升时，往往也预示着房地产市场的泡沫隐现。”

　　学区房紧俏

　　然则复苏之势也好，泡沫之说也罢，带着买涨不买跌的心理，一些收入稳定的华人买家悄然进场美国楼市了。除了文章开头的Christina，同样在去年出手购房的还有丽莎，丽莎2005年赴美攻读会计的硕士学位，毕业后在一家投行做会计，她先生则在耶鲁大学做博士后。他们一家原住在康州的特朗布尔（Trumbull），后因为女儿入学，遂于2015年决定换购学区房。无独有偶，他们也把目光落在了纽约州韦斯特切斯特县（Westchester）的斯卡斯代尔市（Scarsdale）。

　　该学区一直在东部地区名列前茅，因此也吸引了许多赴美购房团的注意，丽莎下了两次单，无奈都被“豪气”的中国现金买家抢走。跟其他购房者不同，丽莎对公寓情有独钟，除了价格实惠，打理方便也是他们选择公寓的重要原因。第三次，他们看中了一套2房2卫1厅的公寓，售价56万，丽莎飞速下订，最终成交价为56.2万美元，地税每年约为9000美元。

　　在美国房地产领域从业超过10年的JamesKing告诉记者，在房地产牛市，学区房和普通住宅的增长空间并无显著差异，可一旦进入熊市，学区房因其良好的治安、优美的环境和高质的教育，突显其极佳的抗跌性，堪称“保值房”。

　　一位不愿意透露姓名的硅谷工程师告诉记者，她在2005年左右，利用零首付，大批购置房产，等房产升值后，利用增值部分用抵押贷款的方式借出现金，再拿这笔现金作为首付，购买下一栋房子。增值后再卖，滚雪球似地积累资本，也为房地产泡沫推波助澜。最终，她在2007年次贷危机前夜及时收手，抛出所有的地产，净赚100多万。

　　当然，并不是所有的人都像这般幸运，2008年震惊美国华人社区的“吴京华”案，便是次贷危机的受害者，吴京华是一名硅谷的产品测试工程师，他通过抵押方式，先后购买了19套房子，次贷危机来袭后房产大幅缩水，他又赶巧在那时被裁，不堪压力的他继而枪杀了公司的首席执行官、业务总裁和人事部经理。

　　即便经济危机大潮来袭，硅谷周边的房价在经历短暂的跌幅后，迅速回升，价格依旧坚挺。根据Paragon房地产集团2015年公布的数据，旧金山湾区的房地产，2002年至2007年涨幅为59%，2008年至2011年下跌27%，2011年至2015年又暴涨60%~70%。

　　一位不愿意透露姓名的李姓工程师对记者说，硅谷30万左右的年薪看似很高，但10万是股票，10万年终奖，可供平时支配的也只有10万美元，几乎月光。在南湾100万左右的房子破旧不堪，最后不得不将目光投到较为偏远的东湾，虽然交通不便，但学区中等偏上，且130万便可以买到3000英尺的新房。

　　JamesKing对记者说，美国经济增长现已进入高点，去年一年已是高位盘整，下行风险高于上行，而且，今年一季度的GDP预期增长为2%，实际增幅仅0.6%，美国经济进入滞胀期，房价反弹不会持久，若市场进入新一轮调整，很可能下跌。JamesKing表示，相对于已处在高位的学区房，若不考虑自住和孩子升学，有闲钱的投资人可购置相对处于低位的多单元楼，单元越多，管理成本越低，投资回报率越高。不过，多单元搂所处学区往往中等或偏下，人口成分复杂，抗跌性差。